住宅ローン　３つの金利タイプ

住宅ローンはふつう年収の何倍もの借入をして、10年、20年、或いはそれ以上の期間、返済を続けるわけですから、どの住宅ローンを使うかは非常に大きな決定になります。
住宅ローンには、フラット35のほかにもさまざまな金融機関が多くのタイプをそろえており、それぞれがどのようにちがうのか、どれが自分に適しているのかを判断するのは至難の業です。
従い、ファイナイシャル・プランナーや住宅ローンアドバーザーなどの専門家のアドバイスをあおぐのが、正しい決定をする上で大きな助けになりますが、やはり基本的なポイントは自分でおさえておくのがだいじです。

金利タイプでわける
さまざまな住宅ローンを比較する場合、表面的な金利を見るまえに、まず金利タイプの違いを理解する必要があります。
住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「変動金利型」「固定期間選択型」「全期間固定金利型」の3種類があり、それぞれ特色が異なります。

◎変動金利型
　○名前のとおり、金利が6ヶ月ごとに変わります。ただし、月々の返済額は5年ごとに　　　しか変わりません。（元利金等返済の場合）
　　　・月々の返済額が半年ごとに変わるのでは不便なので、返済額は5年ごとに変えることになっていますが、金利が変わるごとに、月々の返済額のうちの元本、金利の割合が変わる仕組みです。
　○金利は一般的に変動金利型がいちばん低い。
　　　・銀行が金利変動のリスクをとらない（逆にいうと借り手がリスクを負う）ため、一般的に他の金利タイプにくらべ金利はいちばん低くなっています。現在（06年9月初旬）で優遇金利を含めて年利が1％を切っているものもあります。
　○25％ルールと未払い金利
　　　・金利が高くなってくると、5年ごとの変更時に月々の返済額が大きく増える可能性があります。そのときあまり大きく増えると借り手が困るので、25％を上限とするという25％ルールがあります。これは変動金利型に独特のルールです。
　　　・また金利が大幅に高くなると、月々の返済額がすべて金利の支払いに当てられそれでも金利を払いきれないケースが起こり得ます。この払いきれない金利分が未払い金利であり、これが発生するとその分元本が増えてしまうという異常な事態が起こり得ます。これが極端になると当初の返済期間（たとえば20年）で返済し切れず返済期間を延長する必要が出てきます。
○当初の金利は低いが金利上昇のリスクは大きい。
　　　・つまり変動金利型は当初の金利が低く魅力的に見えますが、金利上昇時のリスクが大きく、現在のような金利上昇局面では借入にもっとも注意が必要な住宅ローンです。
　　　・金利上昇局面では、資金の余裕があったり収入レベルが高く、返済期間を短く設定できる人には魅力的なローンかもしれませんが、それ以外の人にはリスクの大きなローンといえます。